Page 16 - مغرب التغيير PDF

‫‪16‬‬ ‫خاص‬

‫العدد‪ - 43 :‬من ‪1‬يوليوز إلى ‪ 31‬غشت ‪2015‬‬

‫استعمال حصته في الشفعة ولو قبل تسجيل‬ ‫لابد من أن يكون طالبها حائزا لواجبه الأصلي‬ ‫يلي‪:‬‬
‫البيع بالرسم العقاري»‪.‬‬ ‫الذي يشفع به»‪.‬‬ ‫«لم�ا كانت الشفعة لا تعتبر تفويتا من‬
‫حالة م�ا إذا تم بيع‬ ‫ •‬ ‫وإذا ما ادع�ى أنه مالك الواجب المشاع‬ ‫ط�رف المشفوع منه إل�ى الشفيع ولا اتفاقا‬
‫الحصة الشائعة بعقد واحد سواء اتحدت أم‬ ‫وف�ي نفس الوقت يطالب بالشفعة فعلية أن‬ ‫تعاقديا بينهما ومن تم فأن الشفيع لا يلتقي‬
‫تعددت وسواء اتحد البائعون أو المشترون أو‬ ‫يطالب في ه�ذه الحصة استحقاقا والباقي‬ ‫أي من عيني من المشتري المشفوع منه وإنما‬
‫تعددوا أو تعدد أحدهما واتحد الأخر فأن على‬ ‫شفعة فإذا طلب الشفعة دون الاستحقاق فأن‬ ‫ي�ح�ل محله ب�ق�وة ال�ق�ان�ون لتصبح علاقته‬
‫الشريك ال�ذي يسعى إلى الأخ�ذ بالشفعة أن‬ ‫الدعوة الرامية إلى الأخ�ذ بها تكون سابقة‬ ‫مباشرة مع البائع‪ »...‬الخ‪.‬‬
‫يأخذ الحصة أو جميع الحصص المبيعة من‬ ‫لأوانها ويكون مصيرها عدم القبول ‪.‬‬ ‫والغاية من مشروعية الشفعة هو رفع‬
‫المشتري أو المشتريين أو ترك الجميع ‪.‬‬ ‫فالحيازة في العقار المحفظ هي حيازة‬ ‫ضرر الشركة ال�ذي يحدثه شريك جديد غير‬
‫فالشفعة في هذه الحالة لا يجوز تجزئتها‬ ‫ق�ان�ون�ي�ة للمسجل ب�ال�رس�م ال�ع�ق�اري وه�ي‬ ‫م�رغ�وب فيه وه�و المشتري فهي بذلك تمنع‬
‫وبالتالي غير قابلة للتبعيض ومناط ذلك أن‬ ‫تغني ع�ن الح�ي�ازة الم�ادي�ة أو الواقعية لذا‬ ‫كثيرا من الضرر وغير قليل من الخصومات‬
‫العقد واحد والحصة أو الحصص مشاعة ولا‬ ‫فأن تسجيل الشفيع بالرسم العقاري كمالك‬ ‫وتسمح إل�ى جانب ذل�ك بتوسيع العقارات‬
‫‪.‬‬ ‫تعددهم‬ ‫أو المشتري أو‬ ‫البائع‬ ‫عبرة•لاالتححاالدة‬ ‫لحصته المستشفع بها يجعله حائزا حيازة‬ ‫واستثمارها ف�ي أحسن ال�ظ�روف والأم��وال‬
‫من‬ ‫أج��زاء‬ ‫يتم فيها بيع‬ ‫ال�ت�ي‬ ‫المجلس‬ ‫قضاء‬ ‫مغارفاةس(ت‪0‬ق‪1‬ر)‪.‬عليه‬ ‫الم�ادي�ة وه�ذا‬ ‫وتح��ول دون الإه�م�ال ال��ذي ك�ان ف�ي الغالب‬
‫الحصة المشاعة بعقود مختلفة وهي فرضية‬ ‫الأعلى بجميع‬ ‫ايلسحتقثهماارمه�ان(‪)4‬ع�‪.‬دم وف��اق ال�ش�رك�اء ف�ي طريقة‬
‫تعدد أجراء الحصة المبيعة مع تعدد المشترين‬
‫الذين ينفرد كل واحد منهم بعقد بيع خاص به‬ ‫أما في العقار في طور التحفيظ فيكفي أن‬ ‫الفصل الثاني ‪ :‬ش�روط لأخ�ذ بالشفعة‬
‫لجزء من الحصة عينها للشفيع الخيار بين‬ ‫يكون واضعا يده على حصته الشائعة وينتفع‬ ‫وصحتها‬
‫أخدها كاملة وبين أن يأخذ أي عقد يشاء ‪ ،‬فإذا‬ ‫بها ويسيطر عليها سيطرة فعلية ويستعمل‬ ‫ال�ف�رع الأول ‪ :‬بالنسبة للشفيع طالب‬
‫أخذا الصفقة الأولى فلا يدخل المشتري معه‬ ‫بالفعل حقا من الحقوق حتى تصح شفعته‪.‬‬ ‫الشفيعة‬
‫وإذا أخد الصفقة الثانية يسلم الأولى يشاركه‬ ‫الفرع الثاني ‪ :‬بالنسبة للتصرفات التي‬ ‫• أن يكون الشفيع (طالب الشفيع) شريكا‬
‫المشتري م�ن قبله ف�ي الشفعة بقدر نصيبه‬ ‫تجيز الشفعة‬ ‫في الملك المشاع وق�ت بيع حصة شريكة في‬
‫في هذه الصفقة الثانية ويشاركه أيضا في‬ ‫الالتزامات‬ ‫قانون‬ ‫من‬ ‫‪974‬‬ ‫أباح الفصل‬ ‫العقار أو الحق العيني المشاع‪.‬‬
‫شفعة الصفقة الثالثة بقدر نصيبه في الأولى‬ ‫والعقود الشفعة حتى في حالة تملك المشفوع‬ ‫ومدلول الملكية الشائعة هو أنها ملكية‬
‫فوقالطثا(ن‪8‬ية‪)1‬إ‪.‬ذا سلمها معا وأخذ الصفقة الثالثة‬ ‫التي تنص على ما يلي ‪:‬‬ ‫مملوكة شياعا إلى أشخاص متعددين وبلع‬ ‫منه الح�ص�ة المبيعة ب�الم�ع�اوض�ة وه�ي عقد‬ ‫مشتركة بين أشخاص لكل واحد منهم حصة‬
‫«إذا ك�ان الم�ش�ت�ري أح�د ال�ش�رك�اء فلكل‬ ‫أحدهم حصته فيها فأن الشفعة فيها تثبت‬ ‫بمقتضاه يعطي كل من المتعاقدين للأخر على‬ ‫معلومة في كل جزء من الملك المشاع دون أن‬
‫• حالة تزاحم الشفعاء‪ :‬إن الأص�ل أنه‬ ‫شريك في الملك أن يأخذ من يده بقدر حصته‬ ‫لباقي ال�ش�رك�اء لأن ك�ل واح��د م�ن الحقوق‬ ‫سبيل الملكية شيئا منقولا أو عقاريا أو حقا‬ ‫ت�ك�ون م�ف�رزة ع�ن غيرها م�ن حصص باقي‬
‫إذا تعدد الشفعاء فإن لكل واحد منهم الحق‬ ‫في الملك ويترك للمشتري نصيبه بقدر حصته‬ ‫الم�ذك�ورة قابل للتداول ‪ ،‬عكس م�ا ه�و عليه‬ ‫عينيا في مقابل شيء أخر من نفس النوع أو‬ ‫المشاعين سواء أكان الشيوع اختياريا متولدا‬
‫في الاستشفاع بقدر نصيبه لكن لهذه القاعدة‬ ‫ما لم يعرب عن رغبته في التخلي عنها»‪.‬‬ ‫الح�ال بالنسبة لحق الاستعمال و السكنى‬ ‫من نوع أخر ‪.‬‬ ‫عن الاتفاق أو كان اضطراريا أي وليد الإرث‬
‫استثناء ويتحصل في أنه متى كان من لهم‬ ‫وهذا ما أكده المجلس الأعلى (سابقا) لما‬ ‫فلا مجال لإعمال أحكام الشفعة لأن كل منهما‬ ‫لكن م�دون�ة الح�ق�وق العينية ف�ي الم�ادة‬ ‫(‪.)5‬‬
‫إمكانية الاستشفاع يملكون الح�ص�ة التي‬ ‫قضى‪:‬‬ ‫يتصف بالطبع الشخصي المح�ض ولا يقبل‬ ‫‪ 292‬التي تناظر الفصل ‪ 974‬من ق ل ع من‬ ‫وقد أوجب المادة ‪ 292‬من مدونة الحقوق‬
‫يستشفعون بها عن طريق الإرث أما فرضا أو‬ ‫«ب�أن كل شريك في الملك يصبح مشاركا‬ ‫ال��ت��داول ع�م�ال بمقتضيات الم���ادة ‪ 113‬من‬ ‫حيث تعريف الشفعة اقتصرت على البيع فقط‬ ‫العينية لتصح الشفعة أن يكون طالبا أحد‬
‫تعصيبا أو ايصاءا فأنهم يوجدون في حالة‬ ‫في ممارسة الأخ�ذ بالشفعة كغيره مع باقي‬ ‫المدونة(‪.)13‬‬ ‫ما أكدته الفقرة الرابعة‬ ‫دم�وننالامل��م�اعداةو ‪3‬ض‪9‬ة‪2‬وم�هنو‬ ‫المالكين على الشياع أي شريكا ف�ي العقار‬
‫تزاحم الشفعاء والقواعد التي كانت تطبق‬ ‫الشركاء بقدر حصته التي كان يملكها وهو‬ ‫وعمل مقتضيات المادة ‪ 294‬من المدونة إذا‬ ‫ن�ف�س الم��داون��ة ع�ل�ى أن‬ ‫أو الح�ق العيني وق�ت بيع شريكه لحصته‪،‬‬
‫مستمدة من الفقه المالكي وهو ما دفع المشرع‬ ‫م�ا أش�ار إليه الم�رح�وم الشيخ خليل بقوله‪:‬‬ ‫بيع حق الهواء و التعلية وكذا حق السطحية‬ ‫يكون المشفوع منه قد تملك الحصة بعوض‬ ‫ف�ال�ش�ري�ك ع�ل�ى ال�ش�ي�اع ل�ك�ي ت�ك�ون شفعته‬
‫ف�ي الظهير المطبق على ال�ع�ق�ارات المطبق‬ ‫إاللأىن�الصف�ب�صةلوت‪2��9‬ركمانل�الش�رظي�هيكر احلمصطتبهق‪،‬‬ ‫«ه�ي على‬ ‫أو حق الزينة من طرف أصحابها لأجنبي فأنه‬ ‫والعوض هنا يعني العوض النقدي لا الشيئي‬ ‫للحصة التي باعها شريكه في الملك أو الحق‬
‫المحفظة الصادر بتاريخ ‪ 1915/6/2‬المنسوخ‬ ‫واستنادا‬ ‫من حق مالك السفلي بالنسبة لحق الهواء‬ ‫حسب المستفاد من المدونة الذي جاء فيه بيع‬ ‫العيني المشاع صحيحة يجب أن ترجع ملكيته‬
‫بمدونة الحقوق العينية إلى الإحالة عليه في‬ ‫على العقارات المحفظة المنسوخ (‪.)16‬‬ ‫والتعلية وكذا مالك الرقابة بالنسبة لكل من‬ ‫الشريك لحصته المشاعة مقابل أداء الثمن‬ ‫لحصته المشاعة لتاريخ سابق عن قيام الشريك‬
‫الفصل ‪ 28‬وبذلك فأن الفقه المالكي هو المصدر‬ ‫الفصل الثالث ‪ :‬طريقة الأخذ بالشفعة‬ ‫حق السطحية أو حق الزينة الرقبة وفي الفقه‬ ‫والمصروفات الظاهرة وهي لا تكون إلا نقدا ‪.‬‬ ‫بالتصرف ف�ي حصته بالبيع أم�ا إذا كانت‬
‫الأساسي في تنظيم حالة تزاحم الشفعاء (‪)19‬‬ ‫الفرع الأول ‪ :‬تبعيض الشفعة في حالة‬ ‫المالكي لا شفعة لمن يملك الأسفل من باع من‬ ‫فلا مناص من عقد بيع يبرمه شريك على‬ ‫ملكيته لاحقة للتصرف في الحصة المشاعة‬
‫أتت به المدونة المذكورة في‬ ‫املفع بصعل ‪7‬ض‪9‬ال‪2‬تعفدفييل‬ ‫تعدد البائع والمشتري‬ ‫يملك الأعلى والعكس لأنهما جاران لا شريكان‬ ‫الشياع في العقار المشفوع فيه إلى المشتري‬ ‫فلا شفعة وكذلك الأمر إذا كانت بداية ملكية‬
‫الفقه المالكي يعتبر ترتيب‬ ‫واتح�اده�م�ا وت�ع�دد الصفقة واتح�اده�ا‬ ‫(الزرقاني المجلد السادس الصفحة ‪)227‬‬ ‫الم�ش�ف�وع م�ن�ه ح�ت�ى ت�ص�ح الشفعة فملكية‬ ‫الشفيع متزامنة مع البيع‪.‬‬
‫الشفعاء في حالة التزاحم كما يلي ‪ :‬أصحاب‬ ‫وتزاحم الشفعاء‪.‬‬ ‫أما حق الارتفاق الذي هو حق عيني قوامه‬ ‫الحصة محل الشفعة لا تنتقل غلا بالبيع فإذا‬ ‫ففي العقار المحفظ فأن ملكية الشفيع لا‬
‫الفروض ثم الموصى لهم ثم الشريك ‪.‬‬ ‫إن ق�اع�دة ع�دم تبعيض الشفعة وع�دم‬ ‫عشقاخر مصنأ أخرج(ل‪4‬ا‪)1‬ستفلعاماشلفأعةو‬ ‫مقرر على‬ ‫تحمل‬ ‫انتقلت بسبب كائن ما كان من أسباب انتقال‬ ‫تنتقل إلا بالسجيل بالرسم العقاري لأن ملكية‬
‫أما في مدونة الحقوق العينية فترتيبهم‬ ‫تجزئتها تعني أنه لا يجوز للشفيع أن يأخذ‬ ‫عقار يملكه‬ ‫منفعة‬ ‫الملكية وكسبها فلا شفعة ‪.‬‬ ‫العقار والحقوق العينية لا تنشا ولا تنتقل ولا‬
‫كما يلي ‪ :‬أصحاب السهم ال�واح�د المشترك‬ ‫الشفعة ف�ي ب�ي�ع وأح���د ب�ع�ض الم�ب�ي�ع دون‬ ‫فيه لأنه غير قابل للتداول حيادا عن العقار‬ ‫فالهبة لا يجوز الأخ�ذ بها ف�ي الشفعة‬ ‫أثر لها حتى بين المتعاقدين بخصوص نقل‬
‫في الميراث ثم باقي الورثة الموصى لهم ثم‬ ‫البعض الأخ��ر حتى لا ي�ض�ار الم�ش�ت�ري من‬ ‫المرتبط به أي العقار المخدوم ‪.‬‬ ‫وإذا انطوت على بيع أخفي تحت ستار الهبة‬ ‫الملكية إلا اعتبارا من تاريخ تسجيلها بالرسم‬
‫الأجانب ‪.‬‬ ‫تبعيض الشفعة ‪.‬‬ ‫أما الرهن سواء أكانت حيازية أم رسمية‬ ‫ويسمى الشيء عوضا مما يدل على صوريتها‬ ‫العقاري (‪ )6‬وذلك فأنه إذا باع الشرك حصته‬
‫ففي الفقه المالكي إذا باعت بنت الابن‬ ‫وق�د نص على ع�دم تبعيض الشفعة أو‬ ‫تتعلق بعقار في طور التحفيظ أو بعقار محفظ‬ ‫وإذ ذاك تعبير الهبة هبة صورية تستر بيعا‬ ‫إلى المشتري وقام هذا الأخير بتسجيل شرائه‬
‫التي لها السدس تكملة فإن بنات الابن اللائي‬ ‫عدم تجزئيها في المادة ‪ 296‬الفقرتين الأولى‬ ‫وكذلك الامتيازات بوجه عام باعتبارها حقوقا‬ ‫وبتالي واقعة مادية بالنسبة للشفيع مما يتاح‬ ‫بالصك العقاري قبل تسجيل الشريك الشفيع‬
‫يشاركن في السهم (السدس) أولى بالشفعة‬ ‫والثانية من مدونة الحقوق العينية وذلك في‬ ‫عينية تبعية للحقوق الأصلية فهي لا انفصال‬ ‫له إثباتها بجميع طرق الإثبات حتى الشهادة‬ ‫كمالك فأنه لا يستطيع المطالبة بالشفعة ‪.‬‬
‫فإن لم يوجدن فبنت الصلب ذات النصف أولى‬ ‫الحالتين الخاصتين ببيع الحصة المشاعة‬ ‫لها عن الديون التي تضمنها ولا تنقل مستقلة‬ ‫والقرائن ‪.‬‬ ‫وفي العقار في طور التحفيظ فأن ملكية‬
‫بالشفعة ثم بقية أصحاب الفروض الآخرين‬ ‫عن الشركاء ‪.‬‬ ‫لأجنب •ي‬ ‫وبالتالي لا مجال للقول بالأخذ بالشفعة فيها ‪.‬‬ ‫والبيع الذي تتم معه معه أجازة الشفعة‬ ‫طالب الشفعة لحصته ف�ي العقار أو الحق‬
‫ثم العصبة ثم أصحاب الثلث الموصى لهم ثم‬ ‫باع‬ ‫إذا‬ ‫ال�ذي‬ ‫‪:‬‬ ‫الوحيد‬ ‫حالة الشفيع‬ ‫أم�ا الم�ن�ق�ول ب�الم�ال الم�وج�ود على عقار‬ ‫ه�و البيع ألرضائي لا البيع الج�ب�ري ال�ذي‬ ‫العيني الم�ش�اع فتثبت م�ن ت�اري�خ الواقعة‬
‫الشريك (الأجنبي) ‪.‬‬ ‫شريكه حصته لأجنبي وج�ب عليه أن ياخد‬ ‫مملوك ملكية شائعة مثل المحصول والثمار‬ ‫تفرضه إج�راءات تنفيذية لحكم قابل للتنفيذ‬ ‫القانونية التي اكتسب بها الحصة المشاعة‬
‫أم�ا التطبيق على ض�وء الم�ادة ‪ 297‬من‬ ‫الحصة المبيعة بكاملها أو يتركها ‪.‬‬ ‫ول�و أنها تكون لصيقة بالعقار قبل جنيها‬ ‫إذ البيع الحاصل بواسطة قسم التنفيذ دون‬ ‫س�واء أكانت ه�ذه الواقعة اتفاقا أم إرث�ا أو‬
‫المدونة فيكون على الشكل التالي‪:‬‬ ‫• حالة تعدد الشفعاء ‪ :‬لكل واحد منهم‬ ‫وحصادها وفصلها فهي منقولات بطبيعتها‬ ‫إرادة صاحب الملك ال�ذي حجز عقاره حجزا‬ ‫نحوهما ‪ ،‬ففي حالة الاتفاق فأن العبرة بتاريخ‬
‫«إذا باعت بنت الاب�ن التي لها السدس‬ ‫أن يأخذ بالشفعة بقدر حصته في الملك المشاع‬ ‫والشفعة حسب م�دون�ة الح�ق�وق العينية لا‬ ‫تنفيذيا يمنع الشريك م�ن المطالبة بحصة‬ ‫انعقاده أم�ا ف�ي حالة الإرث فتنتقل الملكية‬
‫ت�ك�م�ل�ة ل�ل�ث�ل�ث�ني ف���إن ب��ن��ات الاب����ن ال�الئ�ي‬ ‫ي�وم المطالبة بها ف�إذا تركها البعض وجب‬ ‫تثبت إلا للعقارات دون المنقولات وبالتالي لا‬ ‫الشفعة وه�ذا ما كرسه‬ ‫بحق‬ ‫المشاردكةه‪2‬ال‪0‬مب‪3‬يمعةن‬ ‫بمجر•دأانلويفكاوةن‪.‬تاريخ الملكية سابقا على تاريخ‬
‫يشاركانهما ف�ي السهم أول�ى بالشفعة فإن‬ ‫على من يرغب في الشفعة من الظشركاء أخذ‬ ‫شفعة فيها ‪.‬‬ ‫الحقوق العينية لما نص‬ ‫مدونة‬
‫لم يوجد فباقي الورثة بغض النظر أكانوا‬ ‫الحصة المبيعة بكاملها ‪.‬‬ ‫أما العقار بالتخصيص فهو المنقول الذي‬ ‫على‪:‬‬ ‫تملك المشفوع منه‬
‫أصحاب فروض أم عصبة ثم الموصى لهم ثم‬ ‫دلاخئدممةة(‪5‬ه‪1‬ذ)ا‬ ‫ماله في عقار يملكه رصدا‬ ‫يضعه‬ ‫«إن بيعت الح�ص�ة الم�ش�اع�ة ف�ي المزيد‬ ‫يصبح الم�ش�ت�ري الم�ش�ف�وع م�ن�ه مالكا‬
‫الشريك الأجنبي ويتم الانتقال من أصحاب‬ ‫الفرع الثاني ‪ :‬حالة تعدد بيوع الحصة‬ ‫واستغلاله ويلحق به بصفة‬ ‫العقار‬ ‫العلني وفق الأج�راءات المنصوص عليها في‬ ‫للعقار في طور التحفيظ بمجرد تمام البيع‬
‫الم�رت�ب�ة العليا إل�ى أص�ح�اب الم�رت�ب�ة الدنيا‬ ‫التي تجوز الشفعة فيها‬ ‫فلا تثبت فيه الشفعة إذا تم بيعه استقلالا على‬ ‫القانون فلا يجوز أخذها بالشفعة»‪.‬‬ ‫فالبيع في حد ذات�ه سند قابل للملكية وبه‬
‫والعكس لا يجوز وهذا ما نصت عليه المادة‬ ‫العقار الذي رصد على خدمته واستغلاله لأن‬ ‫لكن المجلس الأع�ل�ى (‪ )12‬يعاكس هذا‬ ‫تنتقل م�ب�اش�رة م�ن ال�ب�ائ�ع (ال�ش�ري�ك) إل�ى‬
‫‪ 297‬من المدونة ‪ :‬يدخل كل واحد من يليه في‬ ‫ميزت المادة ‪ 299‬من المدونة تعدد بيوع‬ ‫البيع ينهي تخصيصه ويحوله إل�ى منقول‬ ‫الاتجاه في قضائه الذي جاء فيه‪.‬‬ ‫المشترى فالشفيع بعقد سابق تاريخا يكون‬
‫الشفعة دون العكس»‪.‬‬ ‫الحصة المشفوع فيها وب�ني العقار المحفظ‬ ‫والمنقولات لا تثبت فيها الشفعة عملا بالفصل‬ ‫«ل�ي�س صحيحا أن بيع العقار ب�الم�زاد‬ ‫تملكه سابقا عن المشتري بعقد لاحق فالعبرة‬
‫ومثال ذلك إذا باع الزوج الذي له الرابع‬ ‫‪ 292‬من المدونة‪.‬‬ ‫العلني باعتباره بيعا جبريا لا شفعة فيه لأن‬ ‫بتاريخ أيام العقد‪.‬‬
‫لوجود ابن عاصب فإن حق الشفعة ينتقل إلى‬ ‫والعقار في طور التحفيظ‪.‬‬ ‫الأصل في الشفعة الإطلاق فيها تشمل كل بيع‬ ‫أما في العقار المحفظ فالملكية لا تنقل إلا‬
‫العاصب وإذا باع العاصب فإن حق الشفعة‬ ‫ففي ال�ع�ق�ار ف�ي ط��ور التحفيظ فالأمر‬ ‫الفرع الرابع ‪ :‬بالنسبة للشخص المشفوع‬ ‫سواء تم رضائيا عن طريق المساومة أو جبريا‬ ‫بتسجيل عقد البيع بالرسم العقاري فسبقية‬
‫ينتقل إلى الموصى لهم دون الزوج لأنه حسب‬ ‫واض��ح ون�ص�ت عليه الم���ادة السالفة الذكر‬ ‫منه‬ ‫عن طريق المزاد العلني ‪.‬‬ ‫الملكية تابعة لسبقية التسجيل إذ العبرة‬
‫الفصل السالف الذكر تنتقل من المرتبة الأعلى‬ ‫أن الشفعة لا تكون إلا ف�ي بيع عقار‬ ‫لا يلتفت إلى الدفع المثار من طرف الطاعن‬ ‫بسبقية ت�اري�خ تح�ري�ر عقد البيع ل��ذا فأن‬
‫إلى المرتبة الأدنى لا العكس ‪ ،‬وكل من اشترى‬ ‫كالأتي‪:‬‬ ‫وتقتضي وجود ثلاثة أشخاص شفيعا وهو‬ ‫بأن مريد الشفعة يمكنه تفادي ضرر الشركة‬ ‫الشفعة لا تصح إلا إذا كان الشفيع مسجلا‬
‫من شخص فهو في منزلة من باع له فمثلا ‪:‬إذا‬ ‫« إذا بيعت الحصة التي تجوز الشفعة‬ ‫ال��ذي ي�أخ�ذ بالشفعة وم�ش�ف�وع�ا م�ن�ه وه�و‬ ‫بتقديم عرضه أث�ن�اء الم�زاي�دة وليس بعدها‬ ‫بالرسم العقاري كمالك على الشياع بتاريخ‬
‫هلك وترك ثلاث زوجات وأم وبنت وعاصب ثم‬ ‫فيها ع�دة م��رات قبل ان�ص�رام أج�ل الشفعة‬ ‫المشتري الذي يحل محله الشفيع وبائعا لهذا‬ ‫فحق الشفيع في ممارسة الشفعة لا ينشا إلا‬ ‫س�اب�ق ع�ن تسجيل الم�ش�ت�ري الم�ش�ف�وع منه‬
‫باعت إحدى الزوجات نصيبها ثم باعت الثانية‬ ‫فالشفع أن يأخذ من أي مشتري بالثمن الذي‬ ‫المشتري وهو الذي أحل الشفيع محل المشتري‬ ‫بعد تمام البيع سواء أكان رضائيا أو جبريا»‪.‬‬ ‫ا(لم‪)7‬جل« لسا‬ ‫الاتجاه سار‬ ‫بالرسم المذكور وفي هذا‬
‫ثم الثالثة فالمشتريان من الأولى والثانية أولى‬ ‫اشتراه به ويترتب على ذل�ك بطلان البيوع‬ ‫فهناك إذن ثلاثة أشخاص الشفيع والبائع‬ ‫أحد قراراته‬ ‫الأعلى سابقا إذ جاء في‬
‫بالشفعة لأنهما ينزلان منزله الزوجتين اللتين‬ ‫وتربط بينهما ملكية شائعة للعقار والمشتري‬ ‫وتطبيقا لقاعدة أن لا اجتهاد مع مورد‬ ‫تثبت لطالب الشفعة الصفة الذي يستحقها‬
‫باعتا وكذلك ينزل الوارث منزله الموروث فإذا‬ ‫اللاحقة « (‪)17‬‬ ‫المشفوع منه وهو أجنبي عن الملكية المذكور‬ ‫النص فأنه لا سبيل لمحكمة النقض مستقبلا‬ ‫إلا إذا كان عقد تملكه مقيدا بالسجل العقاري‬
‫افترضنا أن إح�دى الزوجتين هلكت وتركت‬ ‫أما في العقار المحفظ فأن الشفيع لا يأخذ‬ ‫قبل أن يشتري حصة فيها من البائع ‪.‬‬ ‫سوى مخالفة هذا القرار والعمل على تطبيق‬ ‫قبل تقييد عقد تملك المطلوب منه الشفعة ‪ ،‬إذا‬
‫ورثة والأخرى باعت ثم باعت الثالثة فالمشتري‬ ‫الحصة محل الشفعة إلا من يد المشتري المقيد‬ ‫وأنه يبدو لأول وهلة أن الشفعة لا تمارس‬ ‫كان تقييد ش�راء الطالب لاحقا لتقييد شراء‬
‫من الزوجة الأخرى أولى بالشفعة فيما باعته‬ ‫بالرسم العقاري وه�ذا أمر طبيعي بالنسبة‬ ‫إلا ضد أجنبي عن الشركاء التي بيعت إليه‬ ‫النص القانوني‪.‬‬ ‫المطلوب فلا حق للأول في المطالبة بالشفعة‬
‫لهذا النوع من العقارات لأن كل حق عيني‬
‫الزوجة الثالثة ‪.‬‬ ‫متعلق بعقار محفظ بكون هو والعم سواء‬ ‫حصة أحدهم دون الشريك ال�ذي يشتري من‬ ‫الفرع الثالث ‪ :‬بالنسبة الأموال‬ ‫ولو كان تاريخ عقد شرائه سابقا عن عقد شراء‬
‫بالنسبة للغير إلا ابتداء من تقييده بالرسم‬ ‫شريكه حصته المشاعة بمعنى أن�ه إذا ألت‬ ‫عملا بمقتضيات الم�ادة ‪ 298‬من المدونة‬ ‫المطلوب « ‪.‬‬
‫ال�ف�رع الثالث ‪ :‬مباشرة الشفعة خلال‬ ‫العقاري فلا يهم أن تكون البيوع سابقة أو‬ ‫حصة شائعة إل�ى أح�د ال�ش�رك�اء ع�ن طريق‬ ‫فإن الشفعة تكون في العقارات القابلة للقسمة‬ ‫ويوجد لهذه القاعدة استثناء وهو انتقال‬
‫الأجل القانوني‬ ‫لاحقة من حيث انعقادها لأن العبرة في نتقل‬ ‫البيع فأنه لايمكن للباقين أن يمارسوا حقهم‬ ‫وكذلك العقارات غير القابلة للقسمة كما تكون‬ ‫الملكية والحقوق العينية بسبب الم�وت وإذا‬
‫الملكية إل�ى المشتري هو بتاريخ تقييد عقد‬ ‫في الشفعة مواجهة شريكهم ‪ .‬هذا خلط ناجم‬ ‫كان لازما تسجيل الاراثة في الرسم العقاري‬
‫إذا توافرت ش�روط الأخ�ذ بالشفعة على‬ ‫الشراء في الرسم العقاري لا بتاريخ تحرير‬ ‫عما جاء به الفصل ‪ 974‬من ق ل ع الذي نص‬ ‫في الحقوق العينية القابلة للتدوال ‪.‬‬ ‫فأنه لا يكون لهذا التسجيل أث�ر منشئ بل‬
‫امللوزمجهبنالهذجيإج�سرباءقا عترنضصهتساعبلقياهافإالمناادلةش‪4‬ف‪0‬يع‪3‬‬ ‫صراحة أنه ‪:‬‬ ‫وأن قابلية ال�ع�ق�ارات للقسمة س�واء‬ ‫كاشف لان الوارث يصبح مالكا للعقارات التي‬
‫من المدونة وهي الإعلان عن الرغبة في الأخذ‬ ‫هذا عقد ‪.‬‬ ‫«إذا باع أحد المالكين على الشياع لأجنبي‬ ‫أكانت في طور التحفيظ أم محفظة من عدمها‬ ‫خلفها موروثة بقوة القانون وبمجرد الوفاة‬
‫بالشفعة ث�م ال�ق�ي�ام ب�ع�رض وإي���داع الثمن‬ ‫يظهر أن الفقرة الثانية من المادة ‪ 299‬من‬ ‫حصته شائعة ‪ »...‬وك�ذل�ك ال�ش�أن بالنسبة‬ ‫لا تأثير لها على الشفيع في الأخ�ذ بالشفعة‬ ‫وقبل أي تقييد بالرسم العقاري (‪. )8‬‬
‫المدونة وضعت حدا لاجتهاد قضائي سابق‬ ‫للظهير المطبق على العقارات المحفظة التي‬ ‫فالأخذ بالشفعة مباح ‪ ،‬أما الحقوق العينية‬ ‫ج‪ -‬أن يكون الشفيع حائزا لحصته في‬
‫والمصروفات الظاهرة ‪.‬‬ ‫من أن للشفيع أن يمارس حقه في الشفعة حتى‬ ‫تم نسخة بمدونة الحقوق العينية في نصه‬ ‫فقد اشترطت المادة المذكورة قابليتها للتداول‬ ‫الملك المشاع حيازة قانونية أو فعلية‬
‫إن الشفيع يقوم ع�ادة بهذه الإج��راءات‬ ‫قبل تسجيل الشراء في الرسم العقاري إذ جاء‬ ‫الفرنسي الفصل ‪ 25‬الذي نص على‪:‬‬ ‫ي�ج�ب أن ي�ك�ون الشفيع ح�ائ�زا كمالك‬
‫بعد قيام المشتري بتبليغه نسخة م�ن عقد‬ ‫في قرار صادر عن غرفتين مجتمعتين بتاريخ‬ ‫«إن الشفعة هي الحق الثابت لكل شريك‬ ‫بمعنى قابليتها للتفويت استقلالا ‪.‬‬ ‫لواجبه المشاع الذي يشفع به وتحت سلطته‬
‫ش�راءه تبليغا شخصيا وتشترط الم�ادة أن‬ ‫‪ 2010/5 /4‬تحت عدد ‪ 2039‬في الملف المدني‬ ‫على الشياع في أخذ الحصة المبيعة للغير»‪.‬‬ ‫ولم تبين الم�ادة ‪ 298‬طبيعة القسمة هل‬ ‫ففي الحالة التي يكون فيها ذلك الواجب بيد‬
‫يتضمن التبليغ تحت طائلة البطلان سواء‬ ‫ع��دد ‪ 2008/4/1/4302‬منشور ف�ي مجلة‬ ‫ل�ك�ن م��دون��ة الح��ق��وق ال�ع�ي�ن�ي�ة تنص‬ ‫هي بتية أم تصفية أم غيرهما ورغم ذلك فأن‬ ‫غيره ويظهر في تصرفه فيها بمظهر المالك‬
‫أك��ان ال�ع�ق�ار محفظا أو ف�ي ط�ور التحفيظ‬ ‫صراحة على إمكانية ممارسة الشفعة ضد‬ ‫كلمة القسمة في هذه المادة جاءت مطلقة تشمل‬ ‫وباعها هذا الغير ليشخص أخر فأنه لا شفعة‬
‫هوية كل من البائع والمشتري مع بيان المبيعة‬ ‫ملفات عقارية العدد ‪ 1‬سنة ‪ 2012‬ما يلي ‪:‬‬ ‫املماشداةعة‪6‬م‪9‬ن‪2‬‬ ‫أحد الشركاء الذي اشترى حصة‬ ‫نوعي القسمة المذكورين سواء أكانت بتية أم‬ ‫له وهذا ما سار عليه المجلس الأعلى (سابقا)‬
‫«ل�ي�س ه�ن�اك م�ا يمنع ق�ان�ون�ا م�ن تقدم‬ ‫شريك مثله في الفقرة الثالثة من‬
‫طلب الشفعة قبل تسجيل الشراء على الرسم‬ ‫تصفية أو غيرهما ‪.‬‬ ‫في قضائه(‪ )9‬الذي جاء فيه ‪« :‬قبول الشفعة‬
‫ال�ع�ق�اري إذ لا ي�وج�د ف�ي مقتضيات قانون‬ ‫أم�ا الح�ق�وق العينية المتمثلة ف�ي حق‬
‫التحفيظ العقاري ولا في غيره من النصوص‬ ‫الان�ت�ف�اع و ال�ك�راء الطويل الأم��د إ ذا كانت‬
‫القانونية الأخرى أي نص يشترط تسجيل عقد‬
‫البيع لممارسة حق الشفعة أو يمنع الشفيع من‬