Page 17 - مغرب التغيير PDF
P. 17

‫‪17‬‬                                                                                                                                                        ‫خاص‬

‫العدد‪ - 43 :‬من ‪1‬يوليوز إلى ‪ 31‬غشت ‪2015‬‬

‫قبل أن يبيع الشفيع حصته وسواء أكان عالما‬                                                   ‫في طور التحفيظ وسندا مثبتا لها ولا تنتقل‬                                  ‫يدها على القضية وتباشر البت فيها إلى أن‬                          ‫والم�ص�اري�ف ال�ظ�اه�رة ح�س�ب م�ف�ه�وم ال�ذي‬                         ‫وثمنها والمصروفات ورقم الرسم العقاري أو‬
‫ببيع شركة قبلة أم لا تسقط شفعته لأن الغاية‬                                                 ‫الملكية من المشفوع منه إلى الشفيع في العقار‬                               ‫يصدر حكما حائز لقوة الشيء المقضي به بعد‬                          ‫سقناه أع�ل�اه فيجب إي�داع�ه�ا داخ��ل الأج�ل‬                               ‫مطلب التحفيظ أو مراجع عقد التفويت‪.‬‬
‫من مشروعية الشفعة هو رفع ضرر الشركة‬                                                        ‫المحفظ إلا بتسجيل الحكم بالرسم العقاري‬                                    ‫استنفاذ طرف الطعن أما باستحقاق الشفعة‬                            ‫القانوني تحت طائلة سقوط الحق في الشفعة‬
‫والشفيع لا ضرر عليه إذا لم يبق شريكا ‪0 .‬‬                                                   ‫والتشطيب على المشفوع منه المذكور وتقييد‬                                                                                                    ‫أما باقي المصروفات التي لا تكون لازمة للعقد‬                          ‫إن التبليغ الذي يقوم به المشتري يلتزم‬
‫وإذا ت��وف��ي ال�ش�ف�ي�ع ف���إن ح��ق الأخ��ذ‬                                               ‫الشفيع مكانه وعندئذ يعتبر المشفوع منه‬                                                                     ‫أم برفضها ‪.‬‬                      ‫والتي لم يعلم بها الشفيع فيتم إيداعها حتى‬                            ‫من له الحق في الشفعة بأن يبادر إلى الإعلان‬
‫بالشفعة من الحقوق التي يجري فيها التوارث‬                                                   ‫محتلا للحصة المشفوع فيها ب�دون حق ولا‬                                     ‫أما إذا كان هناك تعرضات أخرى سواء‬                                ‫أثناء جريان المسطرة في الدعوى ويبدأ الأجل‬                            ‫ع�ن ال�رغ�ب�ة فيها وإل���ى ال�ع�رض الحقيقي‬
‫مقتضيات الم�ادة‬      ‫و‪2‬لا‪31‬يمسنق اطلمدباولنةوفاوةهوححسقب‬                                                                                                             ‫كانت كلية أم جزئية على مطلب التحفيظ‬                                                    ‫‪.‬‬           ‫االلمعالدمةب‪4‬ها‪43( 0‬م‪)2‬ن‬  ‫بتاريخ‬   ‫والإيداع داخل شهر من توصله به تحت طائلة‬
‫غير قابل للتجزئة‬                                                                                                             ‫سند‪)26( .‬‬                               ‫ب�رم�ت�ه ي�ض�اف إل�ي�ه�ا ت�ع�رض ال�ش�ف�ي�ع ف�إن‬                  ‫الشفيع‬   ‫ألزمت‬  ‫المدونة‬                                     ‫إن‬
‫يتثبت لكل وارث إذا انفرد ولهم جميعا إذ‬                                                         ‫الفرع الثاني ‪ :‬إضافة بناء أو غراس‬                                     ‫المحافظ على الأم�الك العقارية بعد استيفاء‬                        ‫إذا ما توصل شخصيا بالتبليغ الذي وجهه‬                                                                ‫سقوط حقه ‪.‬‬
‫تعددوا وينزلوا منزلة موروثهم بنفس الشرط‬                                                    ‫أن الم�ش�ت�ري للحصة الشائعة بعد أن‬                                        ‫الإج�راءات القانونية المقررة يوجه الملف إلى‬                      ‫حق الشفعة داخل‬        ‫أإليج��هلالم‪30‬شتير�ويم�إايك�ايمم��ال�رةسم‬      ‫وإذا لم يسلك المشتري طريق التبليغ فإن‬
‫بما فيها ما بقي من أجل الشفعة فإذا سكت‬                                                     ‫ييتقيسملمعلهياهام�بننااءلبوانئعص يتحالدماثدةب‪8‬ها‪30‬أغم�رناالمس�داوأنوة‬     ‫محكمة التحفيظ التي تضع يدها على المطلب‬                           ‫�ن ت�اري�خ التوصل‬                                                    ‫الإعلان والعرض والإي�داع المذكورة يجب أن‬
‫الموروث ثمانية أشهر عن طلب الشفعة فمات‬                                                                                                                                                                                                ‫وممارسة حق الشفعة يعني تقديم طلب إلى‬                                 ‫يقوم بها داخل أجل سنة ابتداء من التقييد‬
‫فسكت ورثته بقية الأجل تسقط شفعتهم ‪.‬‬                                                                        ‫المشتري على أساس حالتين‪:‬‬                                                   ‫وما وجه إليه من تعرضات‪.‬‬                         ‫رئيس المحكمة الابتدائية التي يوجد في دائرة‬                           ‫بالرسم العقاري إذا كان العقار محفظا ومن‬
                                                                                           ‫الأولى ‪ :‬عندما يغرس المشتري أو يبني‬                                       ‫ون�ظ�را ل�ك�ون ال�ش�ري�ك ال�ب�ائ�ع لحصته‬                         ‫نفوذها العقار المستشفع فيه يعبر من خلاله‬                             ‫الإيداع إذا كان العقار في طور التحفيظ وإذا‬
                                          ‫هوامش ‪:‬‬                                          ‫قبل الإعلان عن الرغبة في الشفعة تطبيق في‬                                  ‫ال�ش�ائ�ع�ة ف��ي م�ط�ل�ب ال�ت�ح�ف�ي�ظ ه��و ط�ال�ب‬                ‫عن رغبته في الأخ بالشفعة ويطلب منه الإذن‬                             ‫لم يتم التقليد والإي�داع طبق الفصل ‪ 84‬من‬
‫‪1‬ـ الفقرة الثانية من الم�ادة ‪ 1‬من مدونة‬                                                    ‫حقه الأحكام المتعلقة بالبناء أو الغرس في‬                                  ‫التحفيظ تجاه الشفيع المتعرض طبقا للمادة‬                          ‫بعرض الثمن والم�ص�روف�ات الظاهرة وبعد‬                                ‫قانون التحفيظ العقاري حسبما تم تعديله‬
‫«فت�طيبق‪9‬‬  ‫ما يلي‪:‬‬   ‫الحقوق العينية تنص على‬                                                ‫أرض الغير بإذنه وبشبهة تملك أي أنه بأني‬                                   ‫‪ 305‬من مدونة وطالب التحفيظ أيضا تجاه‬                             ‫إص�دار الرئيس أمره بذلك يتم تنفيذ ويسلم‬                              ‫وتتميمه بالقانون ال�رق�م ‪ 14/07‬م�ن طرف‬
‫قانون‬      ‫ال�ص�ادر‬  ‫رمقم�تض�ضايانت‪1‬ا‪3‬ل‪3‬ظ‪1‬ه(ي‪2‬ر‪ /‬ا‪6‬ل‪/‬ش‪3‬ر‪1‬ي‪9‬ف‪)1‬‬                                                                                                       ‫باقي المتعرضين الذين ينازعونه في ملكيته‬                          ‫إلى الشفيع محضر ثم دعوى الشفعة داخل‬                                  ‫المشتري فإن حق الشفعة يسقط بمضي أربع‬
           ‫بمثابة‬                                                                                                ‫أو غارس حسن النية ‪.‬‬                                 ‫للحصة المبيعة كليا أم جزئيا ف�إن سلطة‬                            ‫الأج�ل القانوني وإلا سقط حقه في الشفعة‬                               ‫سنوات من تاريخ إب�رام العقد تحقيق العلم‬
‫الالتزامات والعقود فيما لم يرد به نص في‬                                                    ‫‪ 237‬ومف�نيمداولنحةالاتليحنقوتقطباليعقينميقةت(‪8‬ض‪2‬ي)ا ‪.‬ت الم�ادة‬            ‫محكمة التحفيظ تتحصل في البت أولا في‬                              ‫‪ ،‬فالشفيع ملزم بالقيام بعمل م��زدوج وهو‬
                                                                                                                                                                     ‫التعرضات الكلية أو الجزئية ثم بعد ذلك تبت‬                                                                                                                                 ‫بالبيع ‪.‬‬
‫هذا القانون فإن لم يوجد يرجع إلى الراجح‬                                                    ‫الفرع الثالث ‪ :‬رد ثمار الحصة المشفوعة‬                                                                                                      ‫الإع�ل�ان ع�ن ال�رغ�ب�ة ف�ي الشفعة وال�ع�رض‬                          ‫ومم��ا س�ب�ق يتبين ب��أن أج��ال مم�ارس�ة‬
‫والم�ش�ه�ور وم��ا ج��رى ب�ه ال�ع�م�ل ف��ي الفقه‬                                            ‫حسب مقتضيات المادة ‪ 309‬من المدونة‬                                                  ‫في تعرض الشفيع وهناك إحتمالان‪.‬‬                          ‫والإي��داع من جهة وتقديم ال�دع�وى من جهة‬
                                          ‫المالكي»‪.‬‬                                        ‫ف��إن الم�ش�ف�وع م�ن�ه ي�ل�زم ب��رد ث�م�ار الحصة‬                          ‫الأول‪ :‬أن تح��ك��م المح��ك��م��ة ب�ص�ح�ة‬                         ‫أخرى كل ذلك داخل الأجل ليس أجل ‪ 30‬يوما‬                                         ‫الأخذ بالشفعة تتحصل فيما يلي ‪:‬‬
‫‪2‬ـ ص��در ق��ان��ون الال��ت��زام��ات وال�ع�ق�ود‬                                             ‫المشفوعة للشفيع س�واء أك�ان�ت طبيعية أم‬                                   ‫ال�ت�ع�رض�ات الكلية ف�إن الأث��ر الم�ب�اش�ر لهذا‬                 ‫وحسب بل أيضا داخل السنة أو أربع سنوات‬                                ‫• ‪ 30‬ي�وم�ا اب�ت�داء م�ن ال�ي�وم الم�وال�ي‬
‫وقت واحد وهو‬         ‫تواقراينوخن‪ 2‬ا‪1‬ل‪/‬ت‪8‬ح‪0‬ف‪/‬ي‪3‬ظ‪1‬ال‪9‬ع‪1‬قبامراييففييد‬                         ‫مدنية ابتداء من تاريخ المطالبة بالشفعة منه‬                                ‫الحكم هو رفض المطالبة بالشفعة لأن الحكم‬                                   ‫وهذه مسطرة خاصة بالعقار المحفظ ‪.‬‬                            ‫ل�ت�اري�خ ت�وص�ي�ل م�ن ل�ه الح��ق ف�ي الشفعة‬
‫أن القانون الأول‬                                                                           ‫وابتداء من هذه المطالبة يصبح المشفوع منه‬                                  ‫بصحة التعرض أو التعرضات الكلية معناه‬                             ‫أما العقار في طور التحفيظ فإن مدونة‬
‫جعل الشفعة شاملة للعقار بأنواع الثلاثة غير‬                                                 ‫إلا ترديدا لمقتضيات‬  ‫ما هو‬  ‫السفيءص اللن‪3‬ية‪10‬وهمذان‬                       ‫أن أص�ح�اب المطلب لا يملكون العقار محل‬                           ‫الحقوق العينية ألزمت الشفيع عوض أن يقدم‬                                          ‫بالتبليغ الذي بعثه إليه المشتري‪.‬‬
           ‫وف‪27‬ي‪6‬ط‪1‬و‪-‬ر‪0‬ا‪1‬ل‪-‬ت‪1‬ح‪1‬ف‪-‬ي‪9‬ظ‪199.‬‬  ‫ومحفظ‬    ‫المحف‪3‬ـظ‬                                ‫الالتزامات والعقود‬   ‫قانون‬                                                ‫مطلب التحفيظ ‪ ،‬وبالتالي يكون الشفيع غير‬                          ‫دعوى قضائية عادية كما كان عليه الحال قبل‬                             ‫• سنة ابتداء من اليوم الموالي لتقييد‬
‫ملف‬                                       ‫ق���رار‬                                          ‫ال�ت�ي تنص ‪ « :‬الح�ائ�ز حسن النية يمتلك‬                                   ‫مالك للحصة التي يشفع بها ولا الشريك على‬                          ‫صدورها بنهج المسطرة المنصوص عليها في‬                                 ‫ال�ش�راء بالرسم ال�ع�ق�اري أو الإي���داع بملف‬
‫مدني ‪ 97/4668‬المنشور بالنشرة الإخبارية‬                                                     ‫الثمار ولا يلزم إلا برد ما يكون منها موجودا‬                               ‫الشياع البائع للحصة المطالب بشفيعها مالك‬                                  ‫المادة ‪ 305‬التي تنص على ما يلي ‪:‬‬                            ‫التحفي•ظأ‪.‬رب�ع سنوات ابتداء من تاريخ إبرام‬
           ‫للمجلس الأعلى العدد ‪.2001-9‬‬                                                     ‫في تاريخ رفع الدعوى عليه برد الشيء وما‬                                    ‫لهذه الحصة مم�ا تخيل معه ش��روط الأخ�ذ‬                           ‫«إذا ك�ان العقار ف�ي ط�ور التحفيظ فلا‬
‫‪4‬ـ إيضاح المسالك في قواعد الإمام مالك‬                                                                           ‫يجنيه منها بعد ذلك «‪.‬‬                                                                                                 ‫يعتد بطلب الشفعة إلا إذا ضمن الشفيع‬                                              ‫العقد إذا لم يتحقق العلم بالبيع‪.‬‬
‫لأبي العباس أحمد يحيى ونشريسي صحيفة‬                                                                                                                                        ‫بالشفعة المنصوص عليها في القانون ‪.‬‬                                  ‫تعرض بمطلب التحفيظ المتعلق به»‪.‬‬                             ‫إن المشتري قد يقوم بالتبليغ دون التقييد‬
‫‪5.383‬ـ الفصل ‪ 960‬م�ن ق�ان�ون الال�ت�زام�ات‬                                                        ‫الفصل الخامس ‪ :‬سقوط الشفعة‬                                         ‫الثاني‪ :‬أن تحكم المحكمة بعدم صحة‬                                 ‫أخذ به‬   ‫سبق أن‬       ‫ا(لم‪5‬ا‪2‬د)ة‬  ‫في هذه‬   ‫ما جاء‬  ‫«إن‬               ‫بالرسم العقاري أو الإيداع في مطلب التحفيظ‬
‫والعق‪6‬ـودا‪.‬لفصلان ‪ 66‬و ‪ 67‬من قانون التحفيظ‬                                                         ‫الفرع الأول ‪ :‬التنازل عن الشفعة‬                                   ‫ال�ت�ع�رض�ات ف��إن ه��ذا الح�ك�م لا ي�ؤث�ر على‬                   ‫قراراته‬  ‫في أحد‬                   ‫(سابقا)‬  ‫الأعلى‬  ‫المجلس‬            ‫وقد يقوم بالتقييد بالرسم العقاري أو الإيداع‬
                                                                                           ‫إل���ى ج��ان��ب س��ق��وط ال�ش�ف�ع�ة ال�ن�اج�م‬                             ‫المطالبة بالشفعة وتبقى المحكمة باسطة‬                             ‫لما أعتبر أن طلب الشفعة في طور التحفيظ‬                               ‫في مطلب التحفيظ دون قيامه بالتبليغ وقد‬
                                                                                           ‫ع�ن الإح�ل�ال ب��الإج��راءات ال�الزم�ة لصحتها‬                             ‫يدها على تعرض الشفيع وتقرر في حقه ما‬                             ‫يم��ارس ب�ال�ض�رورة ف�ي ش�ك�ل ت�ع�رض على‬                             ‫يلوذ بالصمت ولا يحرك ساكنا فلا هو قام‬
                                          ‫العقاري‪.‬‬                                         ‫وللمطالبة بها قضاء ج�اءت المدونة بحالات‬                                   ‫إذا كانت شروط الأخذ بالشفعة الموضوعية‬                            ‫مطلب التحفيظ ولا يستلزم من الشفيع بعد‬                                ‫بتبليغ من له الحق في الشفعة ولا قام بتقييد‬
                                                                                           ‫ال�س�ق�وط ع�ل�ى سبيل الح�ص�ر وه��ي ح�الات‬                                 ‫منها والشكلية متوافرة في النازلة وتقضي‬                                                                                                ‫ش�رائ�ه بالرسم العقاري أو إي�داع�ه بمطلب‬
                                                                                           ‫تتم خ�ارج إط�ار إج��راءات ال�دع�وى بالنسبة‬
                                                                                           ‫للعقار المحفظ والتعرض بالنسبة لعقار في‬                                                 ‫باستحقاق الشفعة أو برفضها ‪.‬‬                                                                                                                                 ‫لتحفيظ ‪.‬‬
                                                                                           ‫ط�ور التحفيظ وق�د تحصل قبل مباشرتهما‬                                                                                                                                                                            ‫وبالمقابل للشفيع إذا م�ا تحقق العلم‬
‫‪7‬ـ القرار الصادر بتاريخ ‪1978/9/20‬‬                                                          ‫أو متزامنة معهما أو حتى بعد صدور الحكم‬                                           ‫ب ـ أمام المحكمة الابتدائية‬                               ‫ذلك سلوك المسطرة العادية لاستصدار حكم‬                                ‫لديه بالبيع أن يبادر إلى الإعلان عن الرغبة‬
‫تحت عدد ‪ 460‬في الملف المدني عدد ‪65558‬‬                                                      ‫الفاصل ومن ح�الات سقوط الشفعة التنازل‬                                     ‫في حالة ما إذا كانت مسطرة البت في‬                                ‫بذلك وأن تاريخ تقييد التعرض أمام المحافظ‬                             ‫في الشفعة مع العرض والإيداع بالالتجاء إلى‬
‫منشور في كتاب مقتضيات ظهير التحفيظ‬                                                         ‫عنها وق�د اش�ت�رط الم�ش�رع أن يحصل هذا‬                                    ‫التعرضات على مطلب التحفيظ جارية أمام‬                             ‫يعتبر ممارسة قانونية للمطالبة بالشفعة»‬                               ‫رئيس المحكمة دون الانتظار تبليغ المشفوع‬
‫العقاري على ض�وء ق��رارات المجلس الأعلى‬                                                            ‫التنازل بعد ثبوت حق الشفيع فيها ‪.‬‬                                 ‫المحكمة الابتدائية فإن عليه أن يقدم تعرضه‬                        ‫وب�ذل�ك ف�ان م�دون�ة الح�ق�وق العينية كرست‬                           ‫منه أو قيامه بالتقييد أو الإي���داع إذ أنه‬
‫سنة ‪98‬ـ‪0‬ت‪0‬ن‪.2‬ص المادة ‪ 323‬من مدونة الأسرة على‬                                              ‫أن ثبوت الحق الشفيع يختلف بين ما إذا‬                                      ‫إلى وكيل الملك لدى هذه المحكمة لقبوله وإذا‬                                ‫اجتهادا قضائيا في نص قانوني‪.‬‬                                ‫ملزم في هذه الحالة بالقيام بذلك داخل أربع‬
                                                                                           ‫كان العقار في طور التحفيظ أو العقار محفظا‬                                 ‫م�ا ق�رر ذل�ك فإنه يطلب م�ن المحكمة إرج�اع‬                       ‫و‪-‬هكذا ف�إن الأخ�ذ بالشفعة في العقار‬                                 ‫سنوات ابتداء من تاريخ إبرام العقد وإلا سقط‬
‫ما يلي ‪« :‬يستحق الإرث بموت الموروث حقيقة‬                                                   ‫ف�إذا ك�ان العقار في ط�ور التحفيظ ف�إن حق‬                                 ‫القضية إل�ى المحافظ على الأم�الك العقارية‬                        ‫المحفظ يم�ارس على شكل دع�وى عادية أمام‬
‫أو حك‪9‬ـماقروابرتالمحقجلقسحياالأةعولارىثهعدمدن‪9‬ب‪8‬ع‪1‬دها»ل‪.‬صادر‬                               ‫الشفيع في الشفعة ينطق ابتداء من تاريخ‬                                     ‫ليقوم بتقييده ف�ي سجل التعرضات وبعد‬                              ‫المحكمة المختصة‪ ،‬أم�ا ف�ي العقار ف�ي طور‬                                                 ‫حقه في الأخذ بالشفعة ‪.‬‬
                                                                                           ‫إبرام عقد البيع بين الشريك البائع والمشفوع‬                                ‫قيامه ب�الإج�راءات المقررة يوجه القضية من‬                        ‫التحفيظ ف�ي�م�ارس على شكل ت�ع�رض على‬                                 ‫الفرع الرابع ‪ :‬تأدية الثمن والمصروفات‬
‫بتاريخ ‪ 1976/1/6‬ملف ‪ 40734‬المنشور في‬                                                       ‫منه المشتري وإذا كان العقار محفظا ف‘ن حق‬                                  ‫جديد إلى المحكمة الابتدائية التي تسترسل‬                                                ‫مطلب التحفيظ المتعلق به‪.‬‬
‫مجلة القضاء وال�ق�ان�ون ع�دد ‪ 127‬صحيفة‬                                                     ‫اتلقيشيفديععقفد ايلباليعشافلمعذةكيونرطبلالقر اسبمتادلاءعقامرنيت(ا‪8‬ري‪)2‬خ‪.‬‬  ‫في البت في التعرضات حسب الكيفية المشار‬                           ‫أن إطراف الدعوى في العقار المحفظ هم‬                                                                      ‫الظاهرة‬
                                                   ‫‪.135‬‬                                    ‫وال�ت�ن�ازل ق�د يكون صريحا وق�د يكون‬                                                         ‫إليها أعلاه ‪.‬‬                                 ‫الشفيع والمشفوع منه والبائع لكن ما جرى به‬                            ‫ويجب إيداع الثمن والمصروفات الظاهرة‬
‫‪10‬ـ قرار صادر عن المجلس الأعلى بجميع‬                                                       ‫ضمنيا فالتنازل الصريح ال��ذي يصدر عن‬                                             ‫ج‪ -‬أمام محكمة الاستئناف‬                                   ‫العمل هو أن الدعوى تقدم من الشفيع كمدعي‬                              ‫للعقد داخل أجل القانوني وأن يكون مقترنا‬
‫اعلقغارر ‪1‬يف‪1‬ـععددادلدف‪956‬ص‪55‬ل‪2/5‬و‪9‬ت‪1/‬ا‪62‬ر‪/‬يم‪5‬خن‪9‬ق‪�8‬ا‪0‬ن�‪/‬و‪2‬ن‪/1‬ال‪3‬ا‪0‬ل�‪0‬ت�‪2‬زامم�لاتف‬         ‫الشفيع بعبارة صريحة تعتبرا واضحا عن نية‬                                   ‫في حالة ما إذا كانت مسطرة البت في‬                                ‫والمشفوع منه كمدعى عليه والبائع مع إدخال‬                             ‫بالإعلان عن الرغبة في الشفعة ويقدم بشأن‬
                                                                                           ‫المتنازل الأكيدة على هذا التنازل ‪ ،‬أما التنازل‬                            ‫التعرضات على مطلب التحفيظ جارية أمام‬                                             ‫المحافظ على الأملاك العقارية‪.‬‬                        ‫ذل��ك طلبا إل��ى رئ�ي�س المح�ك�م�ة الاب�ت�دائ�ي�ة‬
                                                                                           ‫الضمني ع�ن الشفعة ف�إن�ه يستلزم ص�دور‬                                     ‫يتقدم‬  ‫للشفيع أن‬   ‫بمتحعكرمةض اهلافسيتإئنطاارفالفماهدلة ي‪5‬تا‪0‬ح‪3‬‬  ‫أم��ا بخصوص ال�ت�ع�رض ف��إن الشفيع‬                                   ‫التي يقع ف�ي دائرتها العقار محل الشفعة‬
‫والعق‪2‬و‪1‬دـ‪ .‬ال����ق����رار ع�����دد ‪ 1459‬ال���ص���ادر‬                                      ‫عمل أو تصرف من الشفيع يفيد تغاضيه عن‬                                          ‫‪.‬‬  ‫من المدونة‬                                                ‫ي�ق�دم�ه ب�ع�د أن يستوفي ك�ل ش��روط الأخ�ذ‬                           ‫الذي يصدر أمرا بعرض الثمن والمصروفات‬
                                                                                           ‫استعمال رخصة الشفعة وينطوي على اعتبار‬                                     ‫أن التعرض على التحفيظ لا يقبل لأول‬                               ‫بالشفعة فضلا على الإع�ل�ان ال�رغ�ب�ة فيها‬                            ‫الظاهرة على المشفوع منه ال�ذي له أن يقبل‬
‫بتاريخ ‪ 2011/3/29‬ف�ي الملف الم�دن�ي عدد‬                                                           ‫المشتري مالكا بصورة نهائية للمبيع ‪.‬‬                                ‫م�رة أم��ام محكمة الإستيناف لأن م�ن شأن‬                          ‫وال�ع�ارض الحقيقي والإي��داع الفعلي داخل‬                             ‫العرض وبالتالي قبول الاستشفاع ويتسلم‬
‫‪ 2008/4/1/1213‬منشور في مجلة ملفات‬                                                                                                                                    ‫قبوله خرق نظام التقاضي على درجتين فظلا‬                                                             ‫الأجل القانوني ‪.‬‬                   ‫الثمن والم�ص�روف�ات الثابتة أو أن يرفض‬
‫عقارية لمحكمة النقض العدد ‪ 1‬سنة ‪.2012‬‬                                                                                                                                ‫على أن مسطرة التدخل المنصوص عليها في‬                                                                                                  ‫العرض وفي هذه الحالة يعتبر رافضا للشفعة‬
‫‪13‬ـ تنص الم��ادة ‪ 113‬على م�ا ي�ل�ي‪« :‬لا‬                                                                                                                              ‫الفصل ‪ 144‬من قانون المسطرة المدنية غير‬                           ‫الفرع الخامس‪ :‬تضمين التعرض بمطلب‬                                     ‫فيحرر مأمور التنفيذ محضرا بذلك ويسلمه‬
‫يجوز للمتمتع بحق الاستعمال أن يتصرف‬                                                                                                                                  ‫مقبولة في مسطرة التحفيظ التي لا تخضع‬                                                      ‫التحفيظ المتعلق به‬                          ‫إلى الشفيع ويجب أن يتم الإعلان عن الراغبة‬
                                                                                    ‫فيه»‪.‬‬                                                                            ‫لمقتضيات المسطرة المدنية ما عدا في الأحوال‬                                                                                            ‫ف�ي الشفعة وتتم عملية ال�ع�ارض والإي��داع‬
‫ويم�ك�ن أن ي�ل�ح�ق ح��ق ال�ع�م�ري بحق‬                                                                                                                                ‫الم�ن�ص�وص عليها ص�راح�ة فيبقى للشفيع‬                                             ‫أـ خلال المرحلة الإدارية‬                            ‫بالشكل السالف الذكر قبل إقامة الدعوى تحت‬
‫غير قابل‬   ‫‪7‬أن‪�0‬ه‪1‬‬  ‫حيث‬     ‫من‬  ‫الاستعمال السكني‬                                           ‫ولا يقبل التنازل إلا إذا صدر من الشفيع‬                                                       ‫طريقتان للحفاظ على حقه ‪:‬‬                      ‫يقدم التعرض الصادر عن الشفيع خلال‬
‫من مدونة‬            ‫المادة‬  ‫في‬  ‫للتداول حسبما جاء‬                                          ‫شخصيا أو من نائبه المفوض له القيام بذلك‪.‬‬                                  ‫الطريقة الأولى‪ :‬المبادرة إلى تسجيل حق‬                            ‫المرحلة الإداري���ة إل�ى المح�اف�ظ على الأم�الك‬                                               ‫طائلة عدم قبولها ‪.‬‬
     ‫الحقوق العينية التي تنص على ما يلي‪:‬‬                                                   ‫والتنازل عن الأخذ بالشفعة هو استثناء‬                                      ‫المطالبة بالشفعة في سجل التعرضات لكي‬                             ‫العقارية الذي يقوم بتقييده بسجل التعرضات‬                             ‫إن ال���ذي ي�ج�ب ع�ل�ى ال�ش�ف�ي�ع ع�رض�ه‬
‫«يجب على المعطى له أن يعمر العقار‬                                                          ‫من الأصل الذي يجيز الشفعة في الحدود التي‬                                  ‫يبقى مصانا أو يطلق عليه بعملية الإيداع في‬                        ‫على أس��اس أن البائع ه�و طالب التحفيظ‬                                ‫وإيداعه عرضا حقيقيا هو الثمن والمصروفات‬
‫موضوع الحق بأن يقيم بنفسه أو أن يأخذ‬                                                       ‫رسمها القانون لذا فإنه لا يجوز التوسع فيه ‪.‬‬                               ‫إطار الفصل ‪ 84‬من قانون التحفيظ العقاري‬                           ‫والشفيع هو المتعرض على الحصة الشائعة‬                                 ‫الظاهرة‪ ،‬وإن الثمن المصرح به في عقد البيع‬
‫غلته ولا يجوز نقل هذا الحق إلا للمعطي أو‬                                                                                                                             ‫ثم يقيم دع�وى الأخ�ذ بالشفعة أم�ام المحكمة‬                       ‫التي تم بيعها من طرف شريكه على الشياع‬                                ‫يفترض أنه هو الثمن الحقيقي حتى يثبت‬
‫لوارثه‪.111»546‬ـــ اايللممنااددةةص‪77‬ال‪3‬مفمنصانلملالدم‪9‬ودن‪2‬وةن‪.‬مة‪.‬ن الظهير المطبق‬            ‫والخلف ليس ملزما بالتقيد بتنازل سلفه‬                                                         ‫العادية ‪.‬‬                                     ‫(طالب التحفيظ) والمشفوع منه المشتري الذي‬                             ‫العكس ويستطيع الشفيع أن يعلم بالثمن من‬
                                                                                           ‫على الأخذ بالشفعة لأن هذا التنازل ليس بحق‬                                 ‫الطريقة الثانية‪ :‬وهذه لا يتأتي له نهجها‬                          ‫لا يعتبر طالب تحفيظ ولا متعرضا بل هو‬                                 ‫خلال التبليغ الذي يوجهه إليه المشتري وإن لم‬
                                                                                                                                                                     ‫إلا بعد أن ي��ودع المشتري للحصة المشاعة‬                          ‫طرف مدعى عليه في المطالبة بالشفعة يجب‬                                ‫يحصل أي تبليغ صادر عن المشتري فإنه في‬
                                                                                                ‫عيني يتتبع بانتقال العقار إلى أي كان ‪.‬‬                               ‫من الشريك شراءه بالمحافظة العقارية وذلك‬                                                                                               ‫حالة قيام هذا الأخير بتقييده شرائه بالرسم‬
                                                                                                                                                                                                                                                            ‫إدخاله في مسطرتها ‪.‬‬                            ‫العقاري يستطيع الشفيع أن يطلع على الثمن‬
‫على العقارات المحفظة المنسوخ على أن‪« :‬كل‬                                                   ‫الفرع الثاني ‪ :‬شراء الشفيع الحصة التي‬                                     ‫بتسجيل هذا الشراء بسجل التعرضات ‪.‬‬                                ‫إن ال�ت�ع�رض ف��ي ه��ذه الح��ال��ة يخص‬                               ‫الم��ذك��ور ف�ي ال�ع�ق�د ذات��ه الم���ودع بالمحافظة‬
‫شريك في الملك يشتري جزءا من العقار يصبح‬                                                                               ‫يأخذ بها الشفعة‬                                ‫وتتحصل هذه الطريقة في التعرض على‬                                 ‫الح�ص�ة الم���راد شفعتها دون ب�اق�ي مطلب‬                             ‫العقارية بعد تقييده وكذلك الشأن في حالة‬
‫مشاركا في ممارسة الأخذ بالشفعة كغيره من‬                                                                                                                              ‫الإي�داع المذكور بدعوى يرفعها إلى المحكمة‬                        ‫ال�ت�ح�ف�ي�ظ والأط�����راف ي�ت�ن�ازع�ون ف��ي إط��ار‬
‫باقي الشركاء بقدر الحصة التي كان يملكها‬                                                                ‫من مشتريها أو قاسمه فيها‬                                                         ‫العادية‪.‬‬                                      ‫المطالبة بشفعة تلك الحصة المشاعة وحدها ‪.‬‬                              ‫ما إذا قام بإيداع العقد في مطلب التحفيظ ‪.‬‬
                                                                                           ‫إذا اشترى الشفيع من المشتري الحصة‬                                                                                                                                                                               ‫وفي حالة المنازعة في مبلغ الثمن على أنه‬
                                          ‫قبل الشراء»‪.‬‬                                     ‫ال�ت�ي سيأخذ بها الشفعة ف�إن ش��راءه هذا‬                                         ‫الفصل الرابع ‪ :‬أثار الشفعة‬                                ‫ويوجه المحافظ مطلب التحفيظ كما هو‬                                    ‫يزيد عن الثمن الحقيقي فأنه يجوز للشفيع أن‬
‫و‪3157‬جا‪45‬ء‪/13‬فو‪1‬يت‪/‬اق‪9‬رري‪/‬ار‪1‬خ‪001‬ص‪2‬ا‪2‬د‪/‬أر‪3‬ن‪/‬هع‪4‬نم‪1‬نم‪20‬احلمكقمملرةرفالقنامقندوننايض‬         ‫يسقط شفعته ويعتبر دليلا على أعراضه عن‬                                     ‫ال�ف�رع الأول ‪ :‬ان�ت�ق�ال ملكية الحصة‬                            ‫عليه إلى المحكمة إي يوجه جزءا من المطلب‬                              ‫يثبت بجميع طرق الإثبات أن الثمن ال�وارد‬
                                                                                    ‫عدد‬                                                                                                 ‫المشفوعة إلى الشفيع‬                           ‫المتعلق ب�الح�ص�ة المبيعة الم���راد شفيعتها‬                          ‫في عقد البيع ليس هو الثمن الحقيقي للعقار‬
                                                                                    ‫عدد‬                                     ‫الأخذ بها ‪.‬‬                              ‫إن الأث��ر الم�ب�اش�ر ل�ث�ب�وت ح�ق الشفيع‬                        ‫وال�ت�ي ينحصر أمامها ال�ن�زاع ب�ني الشفيع‬
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          ‫المشفوع فيه‪.‬‬
‫أن الشفعة هي الحق الثابت لكل من يملك على‬                                                   ‫وإذا رف�ض الشفيع ش��راء الح�ص�ة من‬                                        ‫في الأخذ بالشفعة هو انتقال ملكية الحصة‬                           ‫والمشفوع منه الشريك البائع باعتبار الشفيع‬                            ‫وفي حالة المنازعة في مبلغ المصروفات‬
‫الشياع مع آخرين عقارات وأن حقوق عينية‬                                                      ‫المشفوع منه لأن الثمن ال�ذي يطالب به هذا‬                                  ‫المشفوع فيها إلى الشفيع أما بالتراضي أو‬                          ‫متعرضا والبائع طالب تحفيظ الحصة المبيعة‬                              ‫الظاهرة وهي مصاريف تكون مضمنة بالعقد‬
‫عقارية في أن يأخذ الحصة المبيعة بدلا من‬                                                    ‫الأخير يزيد عن الثمن الحقيقي فإنه لا يعتبر‬                                                   ‫بالتقاضي ‪.‬‬                                    ‫والمشفوع منه مدخلا في مسطرة التحفيظ‬                                  ‫األونقعلمض‪.‬ب(ه‪0‬ا‪)2‬الشفيع وج�اء ف�ي ق�رار محكمة‬
‫مشتريها وما دام كل شريك يشتري جزءا من‬                                                      ‫راغبا عن طلب الشفعة ولاتسق طبه فضلا‬                                       ‫وأن تم�ل�ك ال�ش�ف�ي�ع ل�ل�ح�ص�ة المبيعة‬                                                                     ‫تدخلا وجوبيا‪.‬‬             ‫«ي�ل�زم الشفيع ب�ع�رض وإي����داع الثمن‬
‫العقار الم�ش�اع يصبح مشاركا ف�ي ممارسة‬                                                     ‫على أن الأمر لا يتجاوز حد المساومة في البيع‬                               ‫يتم بالتراضي ع�ن ط�ري�ق تسليم المشتري‬                            ‫وي�ث�ار س��ؤال عما إذا ك�ان المح�اف�ظ أن‬                             ‫والمصروفات المعلومة من العقد أو التي أثبت‬
‫الأخذ بالشفعة كغيره من باقي الشركاء بقدر‬                                                   ‫لأن ح�الات السقوط التي نصت عليها المادة‬                                   ‫باستكمال الشفعة لكل عناصرها الثلاثة وهي‬                          ‫يجزئ مطلب التحفيظ ويؤسس رسما عقاريا‬                                  ‫المشفوع منه أنه كان يعلمها وليس من قبيل‬
‫الحصة التي كان يملكها قبل الشراء فإن ذلك‬                                                   ‫‪ 311‬م�ن الم�دون�ة ج��اءت على سبيل الحصر‬                                   ‫الارتباط بين العقار المشفوع به وبيع العقار‬                       ‫خاصا ب�الج�زء ال�ذي لا يشمله ال�ن�زاع حول‬                            ‫ذل�ك مصاريف الوساطة في البيع ما دامت‬
‫يبقى مشروطا بأن يكون المتروك له حصته‬                                                       ‫وليس من بينها المساومة ‪.‬‬                                                  ‫المشفوع فيه ولإع�الن الشفيع عن رغبته في‬                          ‫؟ عملا‬   ‫ت‪1‬ك‪3‬ميلم�ين‬  ‫تحديد‬       ‫بعد إج��راء‬               ‫الشفعة‬   ‫ليست مضمنة بالعقد ولا اعلم بها الشفيع‬
‫شريكا في العقار بحصة معينة قبل شرائه‬                                                       ‫وك�ذل�ك يسقط ح�ق الشفيع إذا قاسم‬                                          ‫الأخذ بالشفعة ومتى تكاملت هذه العناصر‬                            ‫قانون‬                 ‫الفصل‬       ‫الثالثة م�ن‬               ‫بالفقرة‬  ‫بصفته ه��ذه ولا ي�ب�دأ الأج��ل ل�ذل�ك إلا بعد‬
‫لملجحلةصمةلفماوتضعوقاعريالةشسفنعةة‪1.1‬ال‪0‬ق‪2‬راالرعمدندش‪.3‬ور في‬                               ‫الحصة التي سيأخذها بالشفعة‬     ‫الومالمشاتدرةي‪1‬ف‪31‬ي‬                        ‫الثلاثة فإن الشفعة تقوم سببا قانونيا يحدث‬                                                          ‫التحفيظ العقاري ‪.‬‬                  ‫حصول العلم بها من قبله وإن العلم بالمبلغ‬
                                                                                           ‫من المدونة لم تبين نوع القسمة‬                                             ‫أث�ره وه�و حلول الشفيع محل المشتري في‬                            ‫يمكن ل�ه ذل�ك حتى لا يبقى الج��زء من‬                                 ‫المؤدى للوسيط في البيع قد لا يحصل للشفيع‬
‫‪17‬ـ أن ال�ب�ي�وع ال�الح�ق�ة ب�اط�ل�ة بقوة‬                                                  ‫التي تؤدي إلى إسقاطها الشفعة هل هي بتية‬                                   ‫البيع وبالتالي انتقال ملكية الحصة محل‬                            ‫الم�ط�ل�ب غ�ي�ر الم�ت�ن�ازع ف�ي�ه لان��ع��دام وج��ود‬                 ‫إلا بعد حصول للشفيع إلا بعد تقديم المشفوع‬
                                          ‫القانون‪.‬‬                                         ‫أم استغلالية وإذا كانت القسمة في حد ذاتها‬                                 ‫الشفعة إل��ى الشفيع ف�ي ال�ع�ق�ار ف�ي ط�ور‬                       ‫ت�ع�رض�ات أخ��رى جزئية أو كلية على هذا‬
‫‪18‬ـ مثال ذلك بنتان مشتركتان في عقار‬                                                        ‫ت�دل على أعراضه عن الأخ�ذ بالشفعة فإنها‬                                   ‫التحفيظ ‪ ،‬أما في العقار لمحفظ فلا مناص من‬                        ‫المطلب مجمدا بالمحافظة العقارية في انتظار‬                                                   ‫منه الحجة على ذلك «‬
‫الشياع وب�اع�ت أحداهما واجبها فيه على‬                                                      ‫تسقطها سواء أكانت بتية أم استغلالية ‪.‬‬                                     ‫تسجيل وثيقة التراضي في الرسم العقاري ‪،‬‬                           ‫الح�س�م النهائي ف�ي ت�ع�رض الشفيع طبقا‬                               ‫وي�دخ�ل ف�ي المصاريف الظاهرة حسب‬
‫ثلاث صفقات لرجل واحد أو ثلاثة رجال فإن‬                                                     ‫الفرع الثالث ‪ :‬بيع الشفيع الحصة التي‬                                      ‫أو عن طريق التقاضي أي بعد ص�دور حكم‬                              ‫للمادة ‪ 305‬من مدونة الحقوق العينية ‪.‬‬                                 ‫مفهوم الم��ادة ‪ 306‬من الم�دون�ة أج�رة تحرير‬
‫أخذت الأخت الأخرى الصفقة الأولى فلا دخل‬                                                                                   ‫يشفع بها‬                                   ‫باستحقاق الشفعة يقرر استكمال عناصرها‬                             ‫وبتوجيه المح�اف�ظ التعرض الم�ق�دم من‬                                 ‫العقد ورس�م التسجيل وواج��ب تقييد عقد‬
‫للمشتري معها وإن أخ�ذت الثانية وسلمت‬                                                       ‫إذا قام الشفيع ببيع حصته التي يشفع‬                                        ‫الثلاثة السالفة الذكر ف�إن الحكم لما يصبح‬                        ‫ط��رف ال�ش�ف�ي�ع ب�ع�د اس�ت�ي�ف�ائ�ه ل�ل�إج��راءات‬                   ‫لامالزبعيمرةفعتلبلهااعلمقبحدا(حفك‪1‬ظم‪2‬ة)التوعحيقفدايتررديهةالضأ اقنلاانعللومنشافبيه(عا‪(2‬ك‪2‬ا‪)3‬ن‪)2‬و‪.‬علهييه‬
‫الأول���ى ف��إن الم�ش�ت�ري ي�ش�ارك�ه�ا فيها بقدر‬                                           ‫بها وقد سبق أن باع شريكه ب�دوره حصته‬                                      ‫نهائيا يعتبر سندا ناقلا للملكية في العقار‬                        ‫القانونية الم�ق�ررة تضع محكمة التحفيظ‬                                ‫أما فيما يخص الإيداع فإن كل من الثمن‬
   12   13   14   15   16   17   18   19   20   21   22